房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法
2014-2-21
房地产开发工作流程图
招投标管理流程
房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎,但是涉及的税种很多,需要采取一定手段合理规避,它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外,基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段:需缴纳契税、印花税(还有政府相关部门收取的交易费等),但有时土地转让方转让时会要求拿净值,而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
(1)契税:是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据,基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
(2)印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注:印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段,公司成立缴纳注册资本金的印花税,立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税,开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税,以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止,每年缴纳土地使用税。 土地使用税:城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段:需缴纳营业税及附加,预缴土地增值税、企业所得税。
(1)营业税:在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%
(2)营业税附加税:城市维护建设税=营业税额×7%
教育费附加= 营业税额×3%
(3)土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。
海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税,海口、三亚每月按销售额的2%预缴,其它市县按销售额的1%预缴。
(3)企业所得税: 企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税,每季度预缴税额根据国税发 (2006)31号以及国税函 [2008]299号规定预缴
每季度应预缴企业所得税额=(季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用)×22%
备注:新企业所得税法执行后,海南地区执行企业所得税过渡期政策,新办企业
执行25%税率,老企业2010年22%,2011年24%,2012年以后执行25%。
四、当年度有完工楼盘,则完工年度进行企业所得税汇算清缴,每年5月31日之前申报(详见国税发(2009)31号文)。
每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补
亏损
五、项目销售达到85%或销售完毕,进行土地增值税清算。
(一)、土地增值税的清算条件:(1)已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证三年仍未销售完毕。
(二)、应纳税额的计算
1、计算增值额 增值额=收入额-扣除项目金额
2、计算增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
备注:实行四级累进税率
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,
税率为40%;速算扣除系数为5%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,
税率为50%;速算扣除系数为15%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;速算扣除系数
为35%
房地产会计核算流程
房地产会计核算流程
高顿网校友情提示,最新抚顺会计资格考试网上公布相关房地产会计核算流程等内容总结如下:
我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落,目前正处于理性发展阶段。经由这些年的整顿,有关法规轨制已比较完善,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必需提供适销对路的房源外,还应该降低开发本钱,严格控制各项用度支出。
一、房地产开发本钱的组成
房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说,大致可分为三大部门:
1、土地、土建、设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容,大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必需将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、病院、商店等糊口服务性举措措施也是不可缺少的。其他收费项目中有些固然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但因为种种原因,企业大多灾以全部收回。这类收费项目种类繁多,尺度不一,很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,尺度普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块用度支出,一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部门用度支出,是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。
3、治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他一般行业比拟,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部门用度核算好,对准确计算开发本钱、体现经营成果,将起到非常重要的作用。
二、房地产开发本钱的核算
房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数目的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分配,终极计算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的过程。企业进行开发本钱核算,除了必需严格执行国家制定的房地产开发企业会计轨制和财务轨制外,根据笔者的经验,还应该留意解决以下几个题目。
1、本钱归集对象。房地产开发企业在进行本钱核算时,象其他行业一样.首先应该确定本钱归集对象,即本钱核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个题目比较轻易解决,可以将全部开发量作为本钱归集对象,设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必需科学地确定本钱归集对象。在这种情况下,笔者以为本钱核算对象不能过细(如以单幢为单位),由于这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简朴地以整个小区为核算单位,由于一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使本钱核算资料滞后,失去其在治理上的作用。笔者以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,好比将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于用度的归集和本钱结算,这样才能充分施展本钱核算的作用。
2、本钱项目的设立。准确划分本钱项目,可以客观地反映产品的本钱结构,便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计轨制划定,“开发本钱”作为一级本钱核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和治理需要,选择本钱项目,并据此进行明细核算。如何确定本钱项目?笔者以为本钱项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的用度,应尽量合并。如各种配套用度支出,可设立一个“配套用度”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。如土地用度、土建用度及设
备用度,特别是土建用度,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。
3、间接用度的核算。企业的间接用度主要包括治理用度、财务用度和销售用度。按现行房地产开发企业会计轨制划定,这些用度应作为期间用度,直接计入当期损益。笔者以为,这样处理,对部门用度来说,有悖于会计的配比性原则。好比,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售用度,这些用度的特点是数额较大、受益对象明确,假如在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者以为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售用度应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发本钱”,作为本钱项目的一个组成部门;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售用度”科目。
4、项目的竣工决算。房地产开发本钱核算的终极目的是计算出项目的总本钱和单位可销售面积的开发本钱,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是正视工程决算而忽视项目决算。由于工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉。而项目决算有可能由于各种原因变得遥遥无期,好比小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建举措措施暂时不能实施,或者押金的收回久拖未定等,都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个题目,笔者以为,可以通过“预提用度”科目将尚未实施的工程预算计入本钱,使项目决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整项目本钱。因为这部门工程支出,通常在项目总投资中所占的比例很小,这样做对项目的总本钱和单位本钱不会造成较大的影响。
房地产会计核算流程
我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落,目前正处于理性发展阶段。经由这些年的整顿,有关法规轨制已比较完善,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必需提供适销对路的房源外,还应该降低开发本钱,严格控制各项用度支出。笔者根据几年来的工作经历,对房地产开发本钱的内容以及在核算中碰到的一些题目谈些粗浅的看法。
一、房地产开发本钱的组成
房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说,大致可分为三大部门:
1、土地、土建、设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容,大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必需将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、病院、商店等糊口服务性举措措施也是不可缺少的。其他收费项目中有些固然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但因为种种原因,企业大多灾以全部收回。这类收费项目种类繁多,尺度不一,很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,尺度普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块用度支出,一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部门用度支出,是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。
3、治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他一般行业比拟,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部门用度核算好,对准确计算开发本钱、体现经营成果,将起到非常重要的作用。
[房地产会计核算流程]
二、房地产开发本钱的核算
房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数目的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分配,终极计算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的过程。企业进行开发本钱核算,除了必需严格执行国家制定的房地产开发企业会计轨制和财务轨制外,根据笔者的经验,还应该留意解决以下几个题目。
1、本钱归集对象。房地产开发企业在进行本钱核算时,象其他行业一样.首先应该确定本钱归集对象,即本钱核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个题目比较轻易解决,可以将全部开发量作为本钱归集对象,设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必需科学地确定本钱归集对象。在这种情况下,笔者以为本钱核算对象不能过细(如以单幢为单位),由于这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简朴地以整个小区为核算单位,由于一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使本钱核算资料滞后,失去其在治理上的作用。笔者以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,好比将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于用度的归集和本钱结算,这样才能充分施展本钱核算的作用。
2、本钱项目的设立。准确划分本钱项目,可以客观地反映产品的本钱结构,便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计轨制划定,“开发本钱”作为一级本钱核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和治理需要,选择本钱项目,并据此进行明细核算。如何确定本钱项目?笔者以为本钱项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的用度,应尽量合并。如各种配套用度支出,可设立一个“配套用度”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。如土地用度、土建用度及设备用度,特别是土建用度,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。
3、间接用度的核算。企业的间接用度主要包括治理用度、财务用度和销售用度。按现行房地产开发企业会计轨制划定,这些用度应作为期间用度,直接计入当期损益。笔者以为,这样处理,对部门用度来说,有悖于会计的配比性原则。好比,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售用度,这些用度的特点是数额较大、受益对象明确,假如在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者以为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售用度应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发本钱”,作为本钱项目的一个组成部门;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售用度”科目。
4、项目的竣工决算。房地产开发本钱核算的终极目的是计算出项目的总本钱和单位可销售面积的开发本钱,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是正视工程决算而忽视项目决算。由于工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉。而项目决算有可能由于各种原因变得遥遥无期,好比小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建举措措施暂时不能实施,或者押金的收回久拖未定等,都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个题目,笔者以为,可以通过“预提用度”科目将尚未实施的工程预算计入本钱,使项目决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整项目本钱。因为这部门工程支出,通常在项目总投资中所占的比例很小,这样做对项目的总本钱和单位本钱不会造成较大的影响。
延伸阅读:
* 房地产企业会计核算流程
* 浅析房地产开发企业会计核算
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* 房地产企业开发成本核算及分配
* 房地产开发成本核算程序
房地产企业会计核算流程金先国
房地产企业会计核算流程:
一、科目设置(现列举常用的,可根据实际业务设置):
资产类:
1、 现金
2、 银行存款---****银行
3、 应收账款****单位(或个人)
4、 其他应收款
5、 预付账款
6、 开发产品
7、 原材料
8、 固定资产
9、 累计折旧
10、 长期待摊费用
负债类
11、应交税费----营业税
-----土地增值税
-----企业所得税
-----个人所得税
-----等等
12、应付利息----****单位
13、其他应付款----***单位
14、应付职工薪酬
15、应付账款---***建筑公司
16、预收账款---***业主
17、长期借款---***银行
所有者权益类:
18、实收资本---***股东
19、资本公积
20、盈余公积
21、本年利润
22、利润分配---***未分配利润
成本类(主要是开发成本,分六大类:)
一级科目--- 二级科目 -----三级科目
23、开发成本---⑴土地征用及拆迁补偿费----土地出让金
----拆迁补偿费
----土地交易契税
-----大市政配套费(等等)
-----⑵前期工程费 ----- -----勘察费
----------设计费
----------报建费(人防、消防、质监、水电增容费等)
----------临时设施费
----------三通一平
-----⑶建筑安装工程费 -----基础工程(土方、桩基、支护等)
一级科目--- 二级科目 -----三级科目
开发成本----⑶建筑安装工程费-----主体结构(含地下室)
------门窗工程
------公共部位装修费(楼梯间、大堂等)
------室内水、电、气等管线设备
------电梯及安装费
⑷基础设施费-----室外给排水系统
----室外供电系统
----室外消防、安防系统
----园林绿化建设费
----道路、广场建设费
----围墙建造费
----室外照明
----室外零星设施
⑸公共配套设施费----车棚、幼儿园、健身房、会所等分别设置明细科目 ⑹开发间接费用---工程管理人员工资及福利费
---工程用固定资产折旧
---工程部办公费
---工程部水电费
---劳动保护费
---工程管理费
---工程部车辆使用费
---营销设施建造费
---利息(开发过程中的利息)
---其他工程费用
损益类:
24、主营业务收入----***商品房销售收入
25、其他业务收入
26、营业外收入
27、主营业务成本----***商品房销售成本
28、其他业务成本
29、营业税金及附加
30、营业外支出
31、管理费用----企业管理人员工资
----职工福利费
-----修理费用
-----办公费用
-----会议费
-----招待费
-----差旅费
-----房租费
管理费用 ----水电费
----劳动保护费
----车辆使用费
-----折旧费
-----顾问费
-----培训费
-----印花税
-----土地使用税
-----审计费、评估费(等等)
32、销售费用-----广告费
-----展览费
-----业务宣传费
-----销售佣金(等等)
33、财务费用-----利息
-----手续费
二、核算流程:
1、 月终与出纳进行现金和银行存款结算,现金盘存、银行对账编制结算表,
2、 复核原始凭证,与结算表核对一致后,双方签名
3、 根据原始凭证编制记账凭证
4、 计提折旧
5、 编制记账凭证汇总表(试算平衡、核对现金、银行存款)
6、 结转开发间接费用
7、 结转当月损益
8、 凭证审核
9、 再次汇总
10、根据汇总凭证编辑资产负债表、损益表、现金流量表
11、过账、对账,保证账证相符、账账相符、账实相符
12、编制附表,如开发成本明细表、开发间接费用明细表、管理费用明细表、销售费用明细
表、销售统计台账(与预收账款进行核对)
13、编写财务分析报告
三、合理避税与纳税筹划
1、 熟悉房地产相关税法
2、 房地产行业税种:
⑴ 营业税5%(先按预收账款预缴,后期按实际收入调整)
⑵ 营业税附加(见纳税申报表)
⑶ 土地增值税(先按预收账款预缴,项目完后期清算)
⑷ 企业所得税(先按预收账款预缴、年度清算、汇算清缴)
⑸ 代扣代缴个人所得税。如工资3500以上的个税、个人在单位存款利息收入按20%、股东分红收入20%
3、 纳税筹划思路:
⑴ 营业税及附加是按当月开票金额征收的,没有弹性,不能少交,但可与税务局协商申
请缓期缴纳
⑵ 避税的重点是企业所得税,汇算清缴时按利润25%缴纳,因此控制好开发成本是关键,这就需要预先进行纳税筹划。
A、项目成本效益预测:对工程项目进行成本效益预算(准确率要达到85%以上),参照当地的同行业成本、利润一般状况和本单位能计入开发成本、费用的合法发票,分析成本差异,拟定纳税筹划方案,报领导批准(过后注意销毁、不留把柄)
B、与工程施工方、园林绿化、道路、土方、等施工方合作,虚增工程量,签订工程合同,
补贴对方税款开具工程发票,转出资金(必须是可靠的合作单位或者在对方的有工程款未付之前进行),对方转入资金(到本公司对内的隐蔽账户)。
C、建立备抵账(内账)。其主要作用有:一是冲减在外账中虚增的成本费用(做相反分录)。二是将白条及不合规的发票在本账目中核算,三是方便股东利润分配。
D、虚增成本后的账目、报表作为对税务的纳税依据。二套账合并后的报表数据是真实的数据,作为对股东分红的依据。
⑶ 土地增值税的纳税筹划:土地增值税=销售收入-(土地成本+开发成本+扣除费用+税金)的差额(增值额),按四级超率累进制纲税,增值额20%以下免征,20%-50%、50%-100%、100%-200%、200%以上这四个级别纳税比例都有很大的差异,应根据当地一般水平,尽量将增值额控制在较低级别,从而降低税赋,其方法与企业所得税类似。 ⑷ 个人所得税的纳税筹划:
A、工资在3500以上,如果差额不大,就不用避税,如果差额较大时,可以用他的家属的姓名造2个名字,或者做2份表,一份在外账开支,一份在内账开支。
B、个人在本单位存款或集资利息按税法规定由单位代扣代缴,税率为20%,这项税赋很重,可用以下2种方式筹划;一种方法是:对方尽量用单位名义借入资金,就不用在本地缴纳个人所得税,而是在对方单位所在地缴纳企业所得税(不属于本地税务管辖范围)。另一种方法是:对个人借入、还出、利息支出等资金全部在内账中核算,避开个人所得税的问题。
C、股东分红的个人所得税筹划:自然人股东分红应按20%缴纳个人所得税,法人企业股东分红是不用缴纳个人所得税的,因此,在股东注册时,尽量采用单位名称入股,或者进行部分股权变更,将大部分的个人股东变更为企业股东,这样就可避免分红时缴纳大额的个人所得税。
四、纳税筹划的风险防范:
以上是避税的几种方法,还有很多方面也可以避税。但有几个问题必须特别注意: ⑴ 一定要把握一个尺度,必须要参照当地同行业税赋的下偏差进行进行浮动,如果税赋太低,必然会引起税务稽查部门的关注,就会成为重点稽查的对象,只要稽查出马,无论账目做得多好,都会或多或少的被罚款。
⑵ 一定要做好保密工作,要求参与人员越少越好,账目报表等相关资料要绝对分开存放,无论是在电脑里还是在档案里,都要防止连带查出。
⑶ 出纳业务要熟练,现金、银行存款单独分开核算,防止内、外账资金相互牵扯,以免连带查出。
⑷ 要有自我保护意识,避税方案必须经公司一把手批准或认可,如果未经批准,不得私自操作,以免个人承担风险。
房地产会计核算三大流程
开发环节,销售环节,清算环节
先讲开发环节
讲到开发,先得有土地
就像生产汽车,你得先有钢材
所以首先要有地
也就是所谓的购地
环节
一般现在房地产商买地都是要经过国土交易中心网上竞拍,或者现场竞标。
我说的细点,因为业务知识点就含在里面
一般房地产商会看到国土资源交易网或者类似网站发布卖地消息,上面会有土地的拍卖价格,但是这个并不是我们做账的土地价格
我们做账的土地价格是最终的成交价
还有和政府签订的购地合同中相关的印花税,契税,一并作为土地成本入账
这个时候的会计科目是:借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费
贷:银行存款
经过激烈的竞争,和政府签订的购地协议合同,地有了,
也就是房地产最重要的核心原材料有了,那是不是要对这块原材料内在的质量好坏进行甄别呢?
土地外在的一些优点如地段,周围市政配套设施这里不讲,因为这些都是大家可以看得到的
我所说的内在质量就是土地的地质,地基基础,
地质好不好,以后盖房子地基稳不稳固,买完地皮以后肯定要第一件去做的事。
这也就进入房地产开发环节的第二步了
前期工程费
承前启后,前就是为建造房子做准备工作,后就是买完地就必须要做的工作
虽然财务不做工程上的事情,但是财务必须要懂得工程部这时候为做这些工作拿来的报销发票怎么去处理
要不然还真以为一步到位,直接都计入到建安工程费里面了
所以勘探地质,地质勘察费,文物勘察费,地基勘察费,?水文勘察费,沉降观测费,日照测试费,?环境评估费,交通影响分析费,基础桩应变费
这些都要进入前期工程费
具体分录:借:开发成本-前期工程费
贷:银行存款/现金
我这里说到开发成本-前期工程费,二级科目
如果你要做的详细的话,三级科目根据本单位的需要自己设置
做完这些对土地的内在因素工作,确定土地盖房没问题。接下来就要考虑房子怎么盖的问题。
也就是规划,设计
到这个时候项目的整体效果图就会出来,
还有施工图设计,景观设计,给排水设计等这些都是规划设计费
具体分录:
借:开发成本-前期工程费-?规划设计费
贷:银行存款/现金
效果图出来以后就要准备施工,施工之前你就要去办各种证
项目报建费,??施工许可证费,人防报建费
招标代理费
具体分录:
借:开发成本-前期工程费-??行政规费及规划报建费????贷:银行存款/现金
报建程序结束了,你就要招标,把工程发包出去
这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-招标费
贷:银行存款/现金
工程招标完毕了,施工队要进来了,一般前期的工地的最原始还是的道路、水、电是开发商自己做的,也就是通俗的说三通一平,通路,通电,通水,路平
要不然施工队做不了事啊,三通一平开发商自己做的好处是可以根据总规划图设计最合理的位置放置三通一平
这个时候会计分录:
借:开发成本-前期工程费-三通一平费???????????贷:银行存款/现金
还有必要的临时性的开发商管理人员的办公场所,设施
肯定要这个时候盖好,
就是临时设施
这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-临时设施费????????????贷:银行存款/现金
这些都做完了,也就是购地,前期工作都做好了
真正的建房子开始了!
这些都是安装工程
会计分录
借:开发成本-建安工程费-安装工程费??????? 贷:银行存款
盖房子的那些事
首先当然是地基了
地基打好了,就要做地下室,架空层
这些都是算到基础工程
会计科目:借
借:开发成本-建安工程费-基础工程
贷:银行存款
然后是房子从第一层往上盖
正式进入主体工程
也就是经常工地上看到绿色的防尘网里面的建筑物
这个时候会计科目:
借:开发成本-建安工程费-主体工程
贷:银行存款
一般基础和主体工程也可以放一起的
严格上来说要分开
具体看你的公司要求去
好了,可以看到你的房子一直到封顶,都是这个分录
房子封顶了,接下来就是正式进入安装工程
你可以想象你家的防盗门,电梯,消防安装,火灾报警系统
日常经常接触的东西在这个时候安装到建筑物里面
还有楼梯的扶手,铝合金窗,水暖气电管线安装,空调及通风工程,消防安装工程,火灾报警工程,电梯工程, 公共部位装修, 避雷接地工程,停车设备及安装工程,其他安装工程费
建安工程费的基础工程和主体工程一样的
都是施工企业给你开的
房地产工程到这一步了
一般会装修售楼部
一般是主体工程达到总体的一定比率就能去房管局办理预售证
售楼部装修时段不具体分
可以拿到地的时候就弄个售楼部
我说的是合规的情况下
可能你公司想早点回笼资金吧
所以我只是说在这个环节了必须说到售楼部的事情了
因为这里的售楼部是永久性房子的售楼部
等销售完毕房子,售楼部就视为商品房
可租可卖
可为物业用房
所以这里的售楼部建造成本视同开发成本-建安工程费
还有种租来的房子做装修,或者卖完房子就拆的建造成本进入在建工程
会计科目 借:在建工程
贷:银行存款/现金
装修好了,转作固定资产 借:固定资产
贷:在建工程
摊销 折旧,会计分录? 借:销售费用-折旧费
贷:累计折旧
作为永久性房子的售楼部,它的建造、装修都进入开发成本,具体分录
借:开发成本-建安工程费-售楼处装修
贷:银行存款/现金