房地产业成本核算举例
房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设,支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的直接费用,可以直接计入相关开发项目的成本中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系,根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开工前或开工后,按照合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款,还有可能向施工企业提供设备或材料(钢材、水泥等),涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出,房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算,待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时,从“预付账款”账户转入“开发成本——建筑安装工程费”账户。
例:某房地产开发企业2004年5月开发建设电梯公寓一批,经过公开招投标,甲施工企业中标承建该工程。甲乙双方合同约定,工程总造价以5000万元包干(设计变更另行办理结算),签订《建设工程施工合同》后,向施工单位预付一定的工程款、备料款。每月根据实际完成的形象进度的80%再扣除部分预付款、甲供材料价款后支付工程款,工程竣工后工程决算办理完毕,除预留5%的质量保证金外全部支付施工单位。按照主管税务机关要求,支付工程款时应代扣施工单位营业税金(附加税费略去不计)。现将相关帐务处理说明如下:
1、该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保证金100万元,存入银行。
帐务处理为:
借:银行存款 100万元
贷:其他应付款——履约保证金 100万元
2、该房地产开发企业按照合同约定,用银行存款向施工企业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。 帐务处理为:
借:预付账款——施工企业——预付备料款 200万元
——施工企业——预付工程款 300万元
贷:银行存款 500万元
3、房地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯3部价款50万元,钢材和电梯已验收入库。扣除预付款15万元以及电梯质量保证金1.5万元(2年质保期满后退还)后,以银行存款支付93.5万元。
帐务处理为:
借:原材料——库存材料 60万元
原材料——库存设备 50万元
贷:预付账款——预付购货款 15万元
其他应付款——质量保证金 1.5万元
银行存款 93.5万元
4、该房地产开发企业向施工企业拨付电梯设备实际成本50万元、拨付钢材实际成本60万元,抵作工程备料款。 帐务处理为:
借:预付账款——施工企业——预付备料款 110万元
贷:原材料——库存材料 60万元
原材料——库存设备 50万元
5、施工企业月末向房地产开发企业提出“工程价款结算账单”,经监理单位、企业的工程管理部等审核后确认,应付工程结算价款600万元。
帐务处理分为:
借:开发成本——某项目——建筑安装工程费 600万元
贷:应付账款——施工企业——工程款 600万元
6、次月初房地产开发企业按合同约定本次应扣回预付工程款100万元、扣回工程备料款(含价拨的材料设备)80万元,用银行存款220万元以及200万元的银行承兑汇票支付施工企业。
帐务处理为:
(1) 抵扣工程预付款和备料款
借:应付账款——施工企业——工程款 180万元
贷:预付账款——预付工程款——施工企业 100万元
预付备料款——施工企业 80万元
(2) 实际支付工程进度款
借:应付帐款——施工企业——工程款 420万元
贷:银行存款 220万元
应付票据 200万元
说明:施工单位开具600万元的发票。或开具
7、以后每月支付工程款与〔例6〕基本相似,其帐务处理就不再赘述。
8、2013年8月,施工单位的工程决算经过开发商委托的造价审核机构的审计,双方确认的工程总造价为5500万元。在这以前,施工单位累计完成施工产值4900万元,甲方已经确认,并进行了帐务处理,即房地产开发企业已计入“开发成本——建筑安装工程费”4900万元,已预付施工单位工程款3920万元,应付施工单位工程款980万元。根据工程决算资料,甲乙双方的财务部门办理了财务结算。除应该预留的工程质量保证金275万元,一次性支付施工单位工程款1300万元。
帐务处理为:
借:开发成本——建筑安装工程费 600万元
应付帐款——施工企业-工程款 980万元
贷:其他应付款——质量保证金 275万元
银行存款 1300万元
房地产业成本核算办法
房地产业成本核算办法
要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途,可分为如下四类:
1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:
1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。
2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。
浅谈房地产业成本管理
浅谈房地产业成本管理
摘要:加强工程项目的成本管理是房地产企业走资源节约型路径,实现经济可持续发展的有效途径。针对我国目前房地产企业在项目成本管理方面存在的问题,本文从房地产企业项目开发阶段中成本控制目标管理和施工过程管理为切入点,探讨了工程项目建设降低成本管理的方法和对策。
关键词:房地产;工程项目;成本管理
随着我国房地产市场的日趋成熟,房地产企业原来的粗放型项目经营管理模式存在着潜在的风险。房地产企业的经营离不开三个要素,即土地、建筑物和房地的统一体,房地产企业的发展同时带动着第二、第三产业的发展,是推动国民经济发展的支柱型产业[1]。近几年,国家相关政策的出台使得可开发土地资源在不停地缩减,加上建筑原材料、人工使用等费用的上涨,地产企业在运作中面临着严峻的形势。在这种状况下,研究如何进行项目开发成本控制和管理,保证企业在持续的激烈竞争下获得行之有效的经济效益,已成为房地产企业生存发展的重要途径。
1、房地产企业在成本管理方面存在的问题
项目的成本管理是企业的核心竞争力的真正体现,现代项目的成本管理和控制优先思考的是如何通过工程管理,以最低的资源消耗来完成项目的全部活动。当前,房地产企业由于其开发周期长,又属于资金密集型产业,在项目成本管理方面存在着很大的不足。
1.1 工程项目立项环节成本管理不完善
“凡事预则立,不预则废”。房地产企业的项目从设计、建造和完善三个步骤是环环相连的,这些元素共同构成了企业总的投资成本和经济效益。房地产企业所实现的成本管理是在整个项目建设进程中对整个过程的管理[2],地产企业要想做好项目的成本管理和控制,就必须实现拟定好项目的成本计划,然而多数企业只重视对生产过程中成本的管控,大多忽视了项目生产前的研发成本管理和材料供应变化造成的附加成本。
1.2 对项目成本管理的认识不足、缺少系统性的管理
从某种程度来说,大多数房地产企业在项目开发进程中过多的注意开发规模的大小而忽略了开发所产生的实际经济效益。由于没有形成完善的成本管理体系和制度,项目成本计划的制定习惯于采用传统的思维模式来看待当前面临的问题,形成注重规模大小、忽视经济效益,重视短期利益、忽视长远规划,重视建设过程、轻视管理决策的恶性循环当中。
1.3 成本过程的管理权责混乱、管控不科学性
【重点】房地产业成本预算面试简答题
房地产业成本预算面试简答题
一、简答题
1. 成本控制战略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面?
答:成本控制战略提倡全方位的成本控制,包括拿地成本、前期费用、规划 设计、工程施工、营销推广等房地产开发成本,以及人力成本、管理成本、经营 的财务成本等。
2. 房地产已进入微利时代,如何加强成本控制,提升竞争力?
答:一是建立全员责任成本控制体系。
二是建立合约规划体系,变成本事后统计为事前控制
三是建立成本预警机制。
四是建立费用指标承包机制。
五是建立成本优化奖励机制。
3. 成本预警设置为几个级别?
答:成本预警设置为两个级别,一级警报:当月动态成本超过目标成本 5%以内, 下属公司组织分析实行限期整改; 二级警报:当月动态成本超过目标成本 5%时,总公司组织分析,对项目实施会诊,分析原因,提出改进措施,下属公司 总经理做详细的成本专题汇报,直至解除警报。
4. 如何进一步完善设计管理机制,切实提高设计质量和效率?
答:一是进一步完善设计管理体制。
二是进一步强化设计条线双重管理职能。
三是进一步规范方案评审行为。
四是进一步强化方案质量控制
五是图纸质量处罚机制。
六是建立产品缺陷反馈机制。
5. 如何强化方案质量控制?
答:第一,建立方案交底制度。
第二,强化施工图会审制度。
6. 如何建立产品缺陷反馈机制?
答:第一, 在设计管理中心设置专职设计质量检查员, 专职检查各公司在建 项目的设计缺陷, 每季度完成一次 《设计缺陷检查报告》 ; 第二, 物业管理中心、 营销管理中心、 客服管理中心应根据交付和客户反馈情况, 每半年向出具一份 《项 目产品缺陷反馈一览表》。
7. 全员全面强化成本控制,建立房地产集团的成本领先竞争优势的具体工 作要求? 答:(1)进一步调整和完善成本限额指标;
(2)重视和加强成本优化工作;
(3)建立全员成本控制机制;
(4)深入推进成本人员的转型;
(5)严格落实好《合约规划制度》;
(6)加大招标价格信息库建设,结合建设产业集团等兄弟单位历史数据, 全面建成一个内容系统、更新及时、信息公开的数据库,作为指导内部招标、决 策的重要依据。
8. 如何重视和加强成本优化工作?
答:一是加强设计阶段的成本优化, 推进限额设计。 二是加强对施工方案的 优化, 成本部要介入审核施工单位上报的施工方案。 三是加强对新型材料的研究, 在不影响效果的情况下, 积极采用造价低的新型材料。 四是要重点加大对 “三点 一线”的成本控制,严格控制样板房、临时售楼处、示范区使用奢侈材料,在确 保效果、品质的情况下,尽可能考虑使用一些替代材料。
9. “三点一线” 具体指什么?
答:“三点一线”的具体内容为:售楼处(会所)、样板房、工地现场、看 房通道,以及覆盖售楼处、样板房、工地现场的示范区。
10. 如何强化检查监督,完善移动办公制度?
答:一是开展检查监督。
二是实现移动办公检查表单化。
三是建立年度审计监察机制。
11. 如何进一步提升移动办公的针对性和时效性?
答:1、确定移动办公“ 3+10”模式”,提升移动办公有效性。
2、建立移动办公工作“五维度”汇报机制,加强移动办公规范性。
12. 移动办公工作“五维度”包括哪些?
答:移动办公工作“五维度”主要包括:1)对问题及上轮整改情况进行检 查; 2)针对问题提出管理措施和要求; 3)对相关部门提出的指导意见; 4)对 相关部门的服务与支持; 5)针对体制、机制和制度提出的意见和建议。
13. 成本管理中心在拿地阶段的测算要点是哪些?
答:1、人防车库成本应全部摊入成本中,收益中不考虑可租的费用;
2、初步规划图中有疑问的地方及时和设计部沟通了解;
3、有安置房、代建房的要考虑这部分亏损费用的成本应摊到可售成本中‘
4、各种费用一定要按最新产品类型、最新经验数据填写、建安部分特别要 注意钢材、砼的市场波动情况。
5、估算中考虑预留 3~5%不可预见费用。
14. 成本控制原则的原则是什么?
答:1、节约原则
2、全面控制原则
3、动态控制原则
15. 三点一线建设的标准和思路?
答:一是设计标准化
二是施工标准化
三是材料标准化
16. 成本管理思路?
答:准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算。
17.2012年.成本控制的具体要求是什么?
答:一是重视和加强成本优化工作;
二是建立全员成本控制机制;
三是要充分发挥成本人员的作用;
四是加大招标价格信息库建设;
五是要深入推进成本人员的转型。
18. 成本管理整个流程节点是怎样的?
答:拿地阶段 ----方案设计阶段 ----目标责任成本制定阶段 ----初步、 施工 图设计阶段 ----工程实施阶段 ----竣工结算阶段 ----后评估阶段。
19. 成本管理中心在方案设计阶段主要流程、管控和测算要点是哪些? 答:方案设计阶段是成本控制的极为重要的阶段,通过对设计方案的比较, 本阶段能够实现的成本控制的效果占整个项目全阶段成本控制效果的比率约为 75%~80%。 这一阶段的成本控制的阻力最小, 控制成本需要进行的成本投入最低。 20. 成本管理部在方案设计阶段重点关注的是什么?
答:产品定位, 主要设计选型, 建筑平面, 基础类型, 结构形式, 结构布置, 建筑装饰交付标准,停车方式及比率,小区供配电方式。
21. 目标成本管理原则是什么?
答:1. 不仅限于成本目标值本身、 更要关注成本背后的产品目标, 应与产品 目标挂钩。
2. 目标不是上限而是基准,目标的作用在于心中有数 ; “算了再做” 而不 是“做了再算”
3. 目标成本应随着项目的实施(产品提升等)分阶段进行检查、修改。 22. 怎样做好项目成本全员控制原则?
答:由成本管理部牵头,联合财务管理部,对全年综合成本指标进行细化, 分解到每一个部门, 形成各部门的成本控制指标, 并与各部门签订成本控制责任 状, 明确成本控制奖罚措施。 因此成本控制涉及项目组织中所有部门和成员的工 作, 并与每一个成员的切身利益有关, 应充分调动每个部门和每一个成员控制成 本、关心成本的积级性,真正树立全员控制成本的观念。
23. 什么是成本的动态控制原则?
答:所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中,收集成本发生的 实际值,将其与目标值相比较,检查有无偏离,若无偏差,则继续进行,否则要 找出具体的原因采取相应措施。
24. 三点一线建设的标准和思路是什么
一是设计标准化;由研发部负责研究启动区规划、户型、会所建筑、精装修 和景观五个方面的标准化图纸; 二是施工标准化, 由总公司工程管理中心组织开 发会所、售楼处和精装修战略施工单位,并相对固化;三是材料标准化,由设计
管理中心牵头,联合物资管理中心,研 2、注意水景占整个景观的比例,水景太 多,物业管理化钱大,水景费用占物业管理费 6%以内最合适。
3、 6度及 7度抗震设防区,剪力墙结构及框架核芯筒结构的高度与宽度比 不宜大于 6, 框架剪力墙结构的高度与宽度比不宜大于 5. 影响建筑的风荷载和抗 震等级提高,成本会大幅增加
4、 根据地质报告, 如果地基有溶洞的不宜建高层, 打钻孔桩成本成倍增长。 32. 目标成本的作用是什么?
目标成本作用是企业预先确定的、 在一定时期内和经过努力所要实现的成本 目标,是成本的控制线。有提前锁定投资、合理确定销售价格、加强成本的计划 性、预测投资效益等作用
33目标成本的管理原则是什么?
不仅限于成本目标值本身、 更要关注成本背后的产品目标, 应与产品目标挂 钩。
目标不是上限而是基准,目标的作用在于心中有数 ; “算了再做” 而不是 “做了再算” 目标成本应随着项目的实施(产品提升等)分阶段进行检查、修 改
34. 成本部在编制成本目标责任状时要注意哪些?
1、填写科目费用时按成本分摊原则进行分摊填写。
2、配套工程按受益原则进行分摊。
3、参照中南成本标准或以在建业态工程进行测算填写。
4、以合同为主线进行测算填写,以便签订合同时参考、动态分析预警。
5、编写说明中一定要注明编写时钢筋、砼、铝合金门窗等价格是按多少编 制的。以便察阅,分析。
6、估算中不考虑预留不可预见费用
35. 施工图阶段成本控制措施的要点是什么?
产品业态定位模板化
设计任务书模板化
设计合同模板
主要专业施工图设计指引模板化
主要专业施工图设计审图要点模板化
专业配置标准模板化
制定统一标准作法
36. 成本动态预警机制是什么?
1凡是动态成本超出目标成本 3%的, 城市公司、 独立项目公司必须组织相关 职能部门进行成本分析研究, 找出超标原因, 并提出纠偏措施, 形成分析报告报 总公司成本管理中心审核和常务副总审批。
城市公司、 独立项目公司未能按要求组织纠偏分析的, 发现一次处罚该公司 总经理 1000元,成本管理部 500元。
2凡是动态成本超出目标成本 5%的, 总公司成本核算中心必须组织项目公司 相关职能部门进行成本分析研究, 找出超标原因, 并提出纠偏措施, 形成分析报 告报常务副总审核、董事长审批。
3总公司成本核算中心未能按要求组织纠偏分析的, 发现一次处罚成本总监 1000元。
37. 怎样 全面推行指标承包制,进一步控制成本,提升效益?
1、建立目标成本、合约规划、动态成本控制机制,从源头控制产品定位、 设计、技术、工程等运营成本。
2、推行费用包干,有效降低管理成本。
38. 怎么样 顺应地产微利时代,加强成本控制,提升竞争力?
一是建立全员责任成本控制体系。
二是建立合约规划体系,变成本事后统计为事前控制。
三是建立成本预警机制。
四是建立费用指标承包机制
五是建立成本优化奖励机制。
39. 怎样 加强“三点一线”的成本控制,实行成本限额制度?
一是控面积二是控造价
40. 全员全面强化成本控制, 建立房地产集团的成本领先竞争优势的具体工 作要求
(1)进一步调整和完善成本限额指标
(2)重视和加强成本优化工作
(3)建立全员成本控制机制,研究、制定全员、全阶段成本控制体系,并 以专项责任状的形式,将成本控制指标分解、落实到每一个责任部门
(4)深入推进成本人员的转型,充分发挥成本人员的作用。成本人员要深 入参与产品定位、产品配置、规划设计、技术方案把关、施工图会审、招投标控 制等各个环节,从目前的成本核算型技术人员转为成本控制型的管理人员。 (5)严格落实好《合约规划制度》,确保在一季度末完成所有在建项目的 合约规划体系的建立,并具备适时运用条件
(6)加大招标价格信息库建设,结合建设产业集团等兄弟单位历史数据, 全面建成一个内容系统、更新及时、信息公开的数据库,作为指导内部招标、决 策的重要依据。
41. 怎样强化设计限额?
方案成本如有节约,按节约成本的 10-15%给予设计单位进行奖励,若超过 限额指标的 5%的,则根据实情对设计单位处以超额成本的 20%进行罚款。
42. 总公司在成本管理准则中规定了哪些情况下须接受处罚?
1各类资料审核不及时或简单审核延误项目生产的
2编制的成本标准在实际应用时不具备可操作性
3设计各阶段不认真测算成本导致成本超标的
4原成本缺陷库内的问题在新项目上重复出现
5无故不参加设计方案评审、施工图评审的
6参与各类评审时未根据自身专业提出相应建议的
7向各城市公司或独立项目公司下达的成本指标错误的
8各类审核把关,引起内耗的
43. 档案管理的目的是什么?
为规范和加强公司档案管理, 实现档案的标准化管理, 提高档案管理工作效 率。
44.2012年,为了适应市场变化,公司要全面加强各方面的成本控制工作。 具体要求是什么? 一是重视和加强成本优化工作。
二是建立全员成本控制机制
三是要充分发挥成本人员作用。
四是加大招标价格信息库建设
五是要深入推进成本人员的转型
45成本控制战略提倡全方位的成本控制包括哪些?
包括拿地成本、前期费用、规划设计、工程施工、营销推广等房地产开发成 本,以及人力成本、管理成本、经营的财务成本等。
46. 怎样全面推行指标承包制,进一步控制成本,提升效益?
1建立目标成本、合约规划、动态成本控制机制,从源头控制产品定位、设 计、技术、工程等运营成本。
2推行费用包干,有效降低管理成本。
47. 成本优化奖励机制是什么?
第一,强化限额设计机制,方案成本如有节约,按节约成本的 10-15%给予 设计单位进行奖励,若超过限额指标的 5%的,则根据实情对设计单位处以超额 成本的 20%进行罚款。 同时按节约成本的 3-5%给设计管理中心项目设计部进行奖 励; 若超过合同指标的 5%, 对设计管理中心及项目部设计部处以超额成本的 10%进行罚款。第二,针对负有成本优化责任的设计、成本人员,凡是超额完成成本 优化指标的,超出部分的 3%-5%给予奖励;第三,凡是其他员工提出成本优化建 议的,按照节约金额的 3%-5%给予奖励;若该建议在全公司推行的,按照节约金 额的 5%-8%给予奖励。第四,通过与政府单位、相关部门沟通、协调,在当地缴 费标准上获得相应优惠的,根据优惠金额的 3%-5%进行奖励。
48. 全员全面强化成本控制,建立房地产集团的成本领先竞争优势的具体工 作要求有哪些? 1进一步调整和完善成本限额指标。
2重视和加强成本优化的工作。
3建立全员成本控制机制。
4深入推进成本人员的转型。
5严格落实好《合约规划制度》,确保在一季度末完成所有在建项目的合约 规划体系的建立,并具备适时运用条件。
6加大招标价格信息库建设。
49. 成本控制的主要工作是什么?
建立成本的事前预测、 优化, 事中动态控制和事后分析、 评价的动态循环系 统。
50. 成本管理具体是什么?
通过管理活动, 保证达到组织既定成本目标的过程, 或是在一定的约束条件 下,为达到成本目标采取的一系列有组织的活动。
房地产业成本核算存在的问题
来源:不详??????时间:2007-11-28 15:19:26
房地产行业的核算并不复杂,但由于企业管理水平和会计人员水平的原因,一些房地产公司成本核算不遵循财政部及上海市的政策规定,致使财务指标扭曲,成本不实,企业财务状况及经营成果无从体现。具体表现为:
1、成本对象设立的随意性。成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个对象。
2、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本,不能直接冲减动迁成本,补差收入应补交营业税金及附加。
3、成本不进行分配或随意分配。用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出;在同一笔费用用于支付不同成本对象时,相关部门有时根本不作任何分配。凡此,都造成成本严重不实。
4、实物与帐面成本结转不一致。在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上,没有一套规范的业务操作规程,致使帐面和实物数量严重不符。
5、成本末打足。就房地产行业而言,成本未打足的原因有:(1)因不能及时取得发票,应计入而未入的成本。承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附加以及所得税,故而对工程己经结束而发包方不能及时支付款项的,就不开出发票。对此,房地产公司就难以及时进行成本核算,造成成本低于实际数以(2)公建配套设施不按预算计提。按规定,非有偿转让的公建配套设施,建设规模大的,可按建筑面积或投资比率预提,而有的公司则人为少提或不提。
6、不能正确解决在产品向完工产品的结转问题。在产品向完工产品结转的依据为工程的竣工交付。在结转时,首先要审查完工部分工程的单项成本是否全部计入,其次审查公共费用是否足额分摊,如配套设施费用、动迁成本及前期费用的分摊等。
7、结转完工产品时任意预计销售成本或按照内部所谓计划成本结转。由于前述因素的存在,商品房销售时,企业无法得到真实的成本资料,因此一些企业采用所谓计划价格来预计销售成本。这种错误的做法,严重违反了成本必须按实际成本结转的原则。
正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说,房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定,而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本,并据以结转销售成本。
对单体开发项目来说,一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大,工期较长的项目,尤其是同一项目有不同的功能区,成本核算对象如何确定?实务中存在以项目整体作为成本核算对象,待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如,同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大,这种情况下,如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象,会导致成本在各功能区上的平均化,但各功能区销售价格和租金价格却相差很大,这样便导致成本和收入的不配比,不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本,然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本,即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本,这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大,另一方面,由于分割比例是事后确定的,容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节,不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象,从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求,又能保证成本和收入的配比。
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